150-O B ter & réinvestissement dans les fonds immobiliers

Le 28 novembre 2023

Par Pierre Appremont, avocat associé & Pierre Pérol, avocat

Un amendement pour simplifier, qui pourrait bien restreindre le champ des possibles pour l’immobilier, la suite des débats à suivre avec attention donc !

L’article 150-0 B ter du CGI prévoit que les sociétés devant réinvestir 60 % du prix de cession d’une participation dans le cadre du mécanisme de l’apport-cession (permettant à l’associé, personne physique, de reporter l’imposition de la plus-value de cession), peuvent notamment procéder à ce réinvestissement dans des fonds de private equity.

Dans le cadre de l’adoption du projet de Loi de finances pour 2024, un amendement (n°I-627 rect. Ter) a été adopté par le Sénat modifiant certaines règles d’application de ce dispositif.

Bien que l’objectif semble principalement une simplification du suivi des fonds , il restreindrait certaines possibilités pour le secteur immobilier, notamment :

• en excluant la promotion, et
• en imposant un respect continu du ratio de 75 % sur (presque) toute la vie du fonds.

A noter que ce nouveau dispositif permettrait :

• l’investissement par le fonds dans des sociétés opérationnelles via des holdings,
• de limiter les conséquences d’une défaillance du fonds au regard des exigences de l’article 150-O B ter au pourcentage de réinvestissement réalisé par la holding dans ledit fonds (et donc pas 100 % de la plus-value en report réalisée par ladite holding).

Pour les fonds créés avant 2024, ce nouveau dispositif serait optionnel, les règles actuelles pouvant également continuer à être appliquées.

⇒ Le texte devant encore être discuté, ne serait ce pas le moment, au contraire d’élargir le private equity à la promotion, qui a bien besoin de financement, en élargissant le quota fiscal des FPCI (et donc maintenant du 150-O B ter aux activités mentionnées aux articles 34 et 35 du CGI (qui vise la promotion notamment).

Simple, a priori sans coût pour l’Etat et un financement élargi pour la promotion ! 

https://www.senat.fr/amendements/2023-2024/127/Amdt_I-627.html

En prime, soit la revente sera soumise à TVA, soit et toujours sous réserve de respecter le délai d’un an de conservation, le professionnel marchand de biens devra régulariser la TVA déduite au titre de l’acquisition de l’immeuble (et sur les travaux, cf. ci-après) mais pourra transmettre une attestation à son acquéreur, qui pourra en opérer la déduction et donc la lui reverser.

Prudence cependant, le texte du projet de Loi de finances n’en est qu’à sa première lecture au Sénat et des modifications/précisions peuvent toujours y être apportées.
Le texte repassera notamment devant l’Assemblée nationale en deuxième lecture.

En synthèse