L’option TVA, une formalité à ne pas sous-estimer, et à bien cibler !

Le 11 décembre 2023

Par Pierre Appremont, avocat associé & Samuel Drouin, counsel

Une décision récente de la CAA de Nancy (2ème chambre, 30/11/2023, 21NC00653) vient de rappeler qu’en matière de location d’immeuble à usage professionnel (pouvant être soumise à TVA sur option, article 260 du CGI), une option distincte et valable doit être exercée pour chaque immeuble ou ensemble immobilier, à défaut les loyers ne sont pas soumis à TVA et donc la TVA grevant l’immeuble n’est pas déductible.

Dans certains cas, il pourra également y avoir remise en cause du régime d’acquisition (application de l’article 257 bis du CGI).

Au cas particulier, et bien que l’affaire soit assez complexe, l’Administration a invoqué ce moyen en cours de procédure pour refuser la déduction de la TVA grevant un immeuble… avec succès !

Une SCI avait acquis une parcelle avec un immeuble construit et un terrain constructible. Sur celle-ci et plusieurs années après son acquisition, la SCI avait construit un bâtiment après l’obtention d’un permis de construire. Ce nouveau bâtiment avait été loué en TVA, la SCI considérant que l’option exercée à l’acquisition pour l’immeuble préexistant valait également pour le nouveau bâtiment construit sur la même parcelle.

Dans la mesure où l’article 193 de l'annexe II au code général des impôts prévoit « qu’une option distincte (doit être exercée) pour chaque immeuble ou ensemble d'immeubles. » Le Juge en conclut que nécessairement ces 2 bâtiments devaient chacun être considérés comme des ensembles immobiliers distincts et donc faire l’objet d’une option distincte pour l’application de la TVA aux loyers. L’option initiale ne portait donc pas sur le nouveau bâtiment (qui au demeurant n’existait pas lors de l’exercice de l’option pour l’autre bâtiment).

⇒C’est l’occasion de rappeler qu’en matière d’option pour la TVA, il est important de :

• se prémunir de la preuve de l’envoi (RAR),
• opter avant le début de la période de location,
• définir précisément le champ de l’option (surtout depuis qu’une option sur une partie de l’immeuble est possible), à savoir les données cadastrales de l’immeuble et le bâtiment concerné en cas de pluralité de bâtiments, éventuellement ses locataires et les lots de copropriété, pour éviter toute ambiguïté,
• et enfin, en cas de construction (ou de restructuration lourde) d’un immeuble, celui-ci étant par définition autonome (sauf cas d’une extension), il doit donc faire l’objet d’une option distincte.